تقرير جيه إل إل عن أداء السوق العقارية في الرياض في الربع الثالث يبشر بأنقطاع التجزئة يسجل زيادة في المبيعات مع زيادة فرص العمل للمرأة السعودية واستمرار حالة التراجع في القطاعات الأخرى
في ظل استمرار الزيادة في مبيعات قطاع التجزئة، من المحتمل أن يكون قطاع التجزئة أول القطاعات العقارية تعافياً وذلك وفقاًلتقرير جيه إل إل الصادر بعنوان “نظرة عامة على السوق العقارية في الرياض خلال الربع الثالث”. ومع إعلان الحكومة تأسيس شركة ترفيهيةبرأسمال قدره 10 مليار ريال سعودي (2.6 مليار دولار) في سبتمبر، من المنتظر أن يبقى مفهوم التسويق الترفيهي أحد المكونات الرئيسية للطلب على التجزئة إلى جانب الطلب من مجالات الترفيه التقليدية ومنافذ المأكولات والمشروبات.
وعلى صعيد آخر، زاد عدد السعوديات العاملات في الرياض بنسبة 1% مقارنةً بالربع السابق ليصل الإجمالي إلى 397 ألف سيدة تقريباً. ومن المرجح أن تؤدي الأوامر الملكية الصادرة مؤخراً بالسماح للمرأة بقيادة السيارات ابتداءً من يونيو 2018 إلى زيادة القدرة الشرائية للمرأة السعودية، وهو ما سيزيد من الطلب على مساحات التجزئة.
وفي هذا الشأن، صرح المهندس إبراهيم البلوشي، المدير الوطني ومدير مكاتب جيه إل إل في السعودية، قائلاً: “يركز جدول أعمال الحكومة السعودية تركيزاً كبيراً على توسيع قطاع السياحة والترفيه. ولذا، زادت الحكومة الإنفاق على هذه القطاعات، وهو ما ظهر جلياً في تأسيس شركة الترفيه في سبتمبر.فعلى الرغم من حالة الهدوء التي تسيطر على سوق التطوير العقاري، لا يزال قطاع الاستثمار يحقق نمواً قوياً. فقد تم إدراج صندوقين جديدين من صناديق الاستثمار العقاري على مؤشر السوق المالية السعودية (تداول) خلال الربع الثالث من العام الجاري، وبهذا يرتفع عدد صناديق الاستثمار المدرجة على مؤشر تداول إلى ستة صناديق. وتدرس بعض هذه الصناديق حالياً شراء المزيد من العقارات في المملكة، وهو ما سيساعد على تدعيم القطاع العقاري”.
لا يزال قطاع الفنادق معتمداً اعتماداً كبيراً على السفر لأغراض العمل والتجارة، غير أن الحكومة تسعى لتنويع الاقتصاد بعيداً عن قطاع النفط وعن قطاع سياحة الأعمال وزيادة مشاركة قطاع الترفيه. ومن المتوقع أن تصب هذه الطموحات الاقتصادية في مصلحة قطاع الضيافة في الرياض على المدى الطويل.
وواجه قطاع الوحدات السكنية مزيداً من الضغوط على مستوى الإيجارات نتيجة لاستمرار مغادرة العمالة الوافدة. غير أن قطاع الوحدات السكنية ميسرة التكلفة سجل نشاطاً إيجابياً على خلفية الجهود المستمرة التي تبذلها وزارة الإسكان من أجل زيادة نسبة تملك المنازل تحقيقاً لأهداف برنامج التحول الوطني.
كما شهد قطاع المساحات الإدارية انخفاضاً طفيفاً في معدلات الإشغال والإيجارات على السواء. ومن المتوقع أن يسجل القطاع مزيداً من التراجع عقب تنفيذ مشروع مركز الملك عبدالله المالي الذي يتضمن مساحات مكتبية هائلة.وتجدر هنا الإشارة إلى أن شركات التطوير الخاصة غير راغبة في بناء المزيد من المساحات الإدارية في ظل المناخ الحالي.
ملخص أبرز نقاط السوق حسب القطاع – الرياض
المساحات الإدارية
أبرز الموضوعات
شهد العام الماضي تراجعاً في الطلب على المساحات الإدارية من الشركات والمؤسسات الدولية في ظل تقليل أو تأخير الإنفاق على مشاريع البنية التحتية ومشاريع التطوير العقاري. ومن المنتظر أن يعتمد الطلب المستقبلي على المساحات الإدارية اعتماداً كبيراً على موازنة العام الجديد 2018 (والتي يتوقع الإعلان عنها في ديسمبر 2017) واحتمال معاودة العمل في بعض المشاريع الحكومية في الرياض.
المعروض
شهد الربع الثالث من العام إنجاز حوالي 67000 متر مربع من المساحات الإدارية بما في ذلك مشروع القصور المكتبيةالذي تطوره مجموعة العجلان (32000 متر مربع) وجزء المكاتب في مشروع سكوير 6 الذي تنفذه شركة الهبدان (21000 متر مربع) وعود سكوير من تنفيذ شركة الهديب (5700 متر مربع) وجزء المكاتب في مشروع ذا ريزيدنس (4600 متر مربع) وواحة تفاصيل (4000 متر مربع). ولا ينتظر الانتهاء من أية مشاريع كبرى خلال الربع الأخير من العام، إذ أن المشروع الوحيد المنتظر تسليمه خلال الربع الأخير هو جزء المكاتب في برج إضافة (9000 متر مربع).
ومن المتوقع أن يزيد مستوى المعروض الجديد زيادة كبيرة، إذ تشير الخطط الحالية إلى أنه من المنتظر إنجاز 650000 متر مربع من المساحات الإدارية في عام 2018 وتتضمن تلك المساحة برج المجدول (75000 متر مربع) وبرج الراجحي (30000 متر مربع) وبرج كيان ميفك المكتبي (12000 متر مربع) وملاذك 1 (20000 متر مربع). غير أنه من المحتمل أن تشهد بعض هذه المشاريع تأخيراً في الإنجاز حتى عام 2020 وربما بعده. وإضافةً لما سبق، لا يزال العمل على المساحات الإدارية في مركز الملك عبدالله المالي، والمقدرة بمئاتآلاف الأمتار، معلقاً دون تحديد موعد للإنجاز. وتجدر هنا الإشارة إلى أن هذه المساحة قد تكون جاهزة لدخول السوق في وقت قصير نسبياً من معادة أعمال البناء.
الأداء
ارتفع معدل الشواغر بنسبة 1% مقارنةً بالعام الماضي ليصل إلى 16% في الربع الثالث من عام 2017. ومن المنتظر أن يشهد معدل الشواغر ارتفاعاً طفيفاً خلال الاثني عشر شهراً القادمة في ظل تباطؤ الطلب وزيادة المعروض المنتظر دخوله السوق.
وقد سجلت الإيجارات انخفاضاً قدره 4% مقارنةً بالاثني عشر شهراً الماضية ليصل متوسط الإيجار إلى 1244 ريال سعودي للمتر المربع. ومن الملاحظ تحول الطلب من المكاتب الجديدة المقدمة على العظم إلى المكاتب المجهزة (التي سبق تأجيرها) حيث يسعى المستأجرون إلى تخفيض النفقات الرأسمالية.
ويتوقع أن يستمر تراجع الإيجارات على المستقبل القريب نظراً لاستمرار زيادة المعروض دون زيادة مقابلة في الطلب.
الوحدات السكنية
أبرز الموضوعات
وزعت وزارة الإسكان حوالي 18000 منتج سكني ميسر التكلفة في الرياض خلال الربع الثالث من العام بما في ذلك الوحدات السكنية المباعة على الخريطة (9500 وحدة سكنية) والأراضي السكنية المطورة (1100 قطعة أرض) والقروض السكنية المدعومة (6900 قرضاً). وتستهدف الوزارة مساعدة 280 ألف أسرة على مستوى المملكة خلال عام 2017، وقد وصل عدد الأسر المستفيدة حتى الربع الثالث من العام إلى 185 ألف أسرة، ليصبح العدد المتبقي حتى نهاية العام هو 95000 أسرة.
المعروض
لم يشهد قطاع الوحدات السكنية في الرياض إنجاز أية مشاريع جديدة ضخمة خلال الربع الثالث من العام فيما عدا حوالي 5000 فيلا وشقة سكنية في عدد من المشاريع الصغيرة المستقلة الموزعة في جميع أنحاء المدينة وبهذا يصل بإجمالي المخزون من الوحدات السكنية إلى 1.17 مليون وحدة.
الأداء
زاد عدد المعاملات على الشقق السكنية والفلل بنسبة 39% و7% على التوالي مقارنةً بالعام الماضي وذلك وفقاً لبيانات وزارة العدل. غير أن هذا النمو في حجم صفقات البيع صاحبه انخفاض في مستويات الأسعار حيث انخفضت أسعار بيع الشقق السكنية والفلل بمعدل 4% و5% على التوالي مقارنةً بالعام السابق. وقد سجلت الشقق السكنية أداءً أفضل بصفة عامة من الفلل، إذ أدى تراجع القدرة الشرائية إلى تحول الطلب من الفلل إلى الشقق (مع مراعاة أن المعروض من الشقق السكنية كان منخفضاً نسبياً).
وقد شهد السوق تراجعاً في إيجارات الفلل بمعدل 4% مقارنةً بالعام الماضي، في حين بلغ التراجع في إيجارات الشقق 6% نتيجة زيادة الشواغر على خلفية مغادرة عائلات بعض الوافدين. وأدى ذلك إلى تقليل الطلب على الوحدات الأكبر مساحةً وفتح الباب أمام التفاوض بين الملاك والمستأجرين الحاليين (بما في ذلك الأسر السعودية)، وهو ما زاد من الضغوط على الإيجارات.
التجزئة
أبرز الموضوعات
من المحتمل أن يؤدي تزايد نسبة مشاركة المرأة في الأيدي العاملة وخطط السماح للمرأة السعودية بقيادة السيارات من العام القادم (وهي العقبة التي كانت تحول سابقاً دون توظيف بعض النساء) إلى زيادة القوة الشرائية للنساء في السعودية، وهو ما قد ينتج عنه زيادة في الطلب على التجزئة.
وعلى الرغم من زيادة عدد السعوديات العاملات في الرياض بنسبة 1% مقارنةً بالربع السابق ليصل الإجمالي إلى 397000 سيدة تقريباً، لا تزال نسبة البطالة بين السعوديات في الرياضات مرتفعة (28.5%).
ولم تشهد نسبة الوافدات العاملات في الرياض أي تغيير مقارنةً بالربع السابق ليظل إجمالي الوافدات العاملات في الرياض مستقراً عند 105000 سيدة تقريباً، بينما زادت نسبة البطالة بين الوافدات في الرياض بمعدل 1.6% لتصل إلى 5.5% في الربع الثاني من العام.
المعروض
شهد الربع الثالث من العام إنجاز حوالي 44000 متر مربع من مساحات التجزئة من بينها مشروع سكوير 6 (21000 متر مربع) ومركز ويلفير (14700 متر مربع)، وجزء التجزئة في عود سكوير (6000 متر مربع) وجزء التجزئة في مشروع ذا ريزيدنس (2000 متر مربع). ويندرج أغلب هذا المعروض تحت فئة مراكز المستلزمات اليومية والمراكز المحلية والمراكز التجارية الصغيرة، وهو ما يعكس اتجاهاً جديداً في السوق. ونلاحظ أيضاً انتقال المشاريع المنتظر إنجازها إلى شمال الرياض، وهو ما يعكس توسع المدينة في هذا الاتجاه.
ومن المتوقع أن يشهد السوق إنجاز عدد من المشاريع الإضافية قبل نهاية العام بما في ذلك مشروع الصفوة (11000 متر مربع) ومركز ضيافة (9100 متر مربع) وتركي سكوير (2400 متر مربع) ومركز الظاهرة (2200 متر مربع). ومن المرجح أن تتضمن أبرز المشاريع المتوقع إنجازها في عام 2018 مشروع رواق قرطبة (72000 متر مربع) ومركز ريف للتسوق (11000 متر مربع).
الأداء
حافظت الإيجارات على استقرارها نسبياً في الربع الثالث من عام 2017، حيث انخفضت إيجارات المراكز المحلية والإقليمية بمعدل (3%) و(1%) على الترتيب مقارنةً بالربع السابق. وبالنظر إلى المساحات الكبيرة المنتظر دخولها للسوق، من المتوقع أن تزيد معدلات الشواغر عبر كافة قطاعات السوق خلال الاثني عشر شهراً التالية وإن كان من المتوقع أن تزيد المساحات المؤجرة لقطاع الترفيه والتسوق، مما قد يساعد على عكس هذا الاتجاه.
وقد استمرت مبيعات التجزئة في الزيادة حيث أشارت بيانات مؤسسة النقد العربي السعودي إلي زيادة قدرها 32% في إجمالي عدد معاملات نقاط البيع في الفترة من بداية العام وحتى شهر أغسطس مقارنةً بنفس الفترة من العام السابق، كما زادت قيمة المعاملات بنسبة 7% خلال نفس المدة. وتعزى هذه الزيادة إلى إعادة المزايا والرواتب الحكومية لسابق عهدها وزيادة الإنفاق خلال العطلات الصيفية وزيادة المنافسة من حيث تخفيضات الأسعار بين تجار التجزئة. وتعد هذه أخبار سارة بالنسبة لقطاع التجزئة حيث من المحتمل أن تؤدي إلى زيادة الطلب على مساحات التجزئة.
الفنادق
أبرز الموضوعات
لا يزال قطاع الفنادق معتمداً اعتماداً كبيراً على السفر لأغراض العمل والتجارة، غير أن هذا الاتجاه في طريقه للتغيير. ولقد شهد عام 2017 الإعلان عن عدد تاريخي من المشاريع الضخمة في قطاع السياحة بالمملكة العربية السعودية. وتُظهر المشاريع المعلن عنها، والتي من بينها شركة الترفيه البالغ رأسمالها 10 مليار ريال سعودي (2.6 مليار دولار)، التزام الحكومة السعودية القوي بجعل قطاع السياحة أحد العوامل المحركة الأساسية لجهود تنويع الاقتصاد بعيداً عن قطاع النفط. ومن المخطط أن تستثمر شركة الترفيه الجديدة في مجمع للترفيه والذي يتوقع افتتاحه بحلول عام 2019.
وتضم العاصمة الرياض عدداً كبيراً من المؤسسات الحكومية، كما تلعب الرياض دوراً محورياً في عملية تنويع اقتصاد المملكة. ومن المتوقع أن تصب هذه الطموحات الاقتصادية في مصلحة قطاع الضيافة في الرياض على المدى الطويل. غير أن الزيادة المؤخرة في المعروض المصحوبة بالطبيعة الموسمية الهامة لسفريات الأعمال أدت إلى إبقاء معدلات الإشغال منخفضة نسبياً، وهو أمر معتاد بالنسبة للأسواق التي تعتمد اعتماداً كبيراً على الطلب المؤسسي.
المعروض
شهد الربع الثالث من العام إنجاز مشروعين وهما سنترو الواحة (290 غرفة) وفندق وأجنحة سويس سبيرت متروبوليتان (80 غرفة)، وهو ما يؤكد التزام شركات التطوير الخاصة ومشغلي الفنادق الدوليين بالاستثمار في المدينة. ويقع الفندقان في الشريط التجاري الشمالي (بين طريق الملك فهد وشارع العليا)، وبهذا زاد عدد الغرف الفندقية عالية الجودة إلى 12200 غرفة. وبالمقارنة بنفس الفترة من العام الماضي، يكون قطاع الضيافة والفنادق في الرياض قد حقق نمواً قدره 8%.
ومن المتوقع دخول حوالي 1300 غرفة فندقية إلى السوق خلال الربع الأخير من هذا العام، وتتضمن المشاريع المنتظر إنجازها في الربع الأخير فندق كراون بلازا في الرائدة المدينة الرقمية (386 غرفة) وفيرمونت الرياض- بوابة الأعمال (298 غرفة) وفندق هيلتون الرياض في واحة غرناطة للأعمال (645 غرفة). غير أن بعض هذه المشاريع قد يتأخر افتتاحه حتى عام 2018. وعلى صعيد الشقق الفندقية، تم تأجيل الافتتاح التجريبي لفريزر سويتس من إضافة (95 شقة فندقية) من الربع الثالث إلى الربع الرابع من العام الجاري مع احتمال التأجيل حتى عام 2018. ومن المنتظر الانتهاء من مشروع راديسون بلو ريزيدانس (110 شقة فندقية) في الحي الدبلوماسي في الربع الأول من عام 2018.
الأداء
أدى انخفاض أسعار النفط إلى الضغط على الطلب المؤسسي على الغرف الفندقية على مدار العامين الماضيين في جميع دول الخليج والشرق الأوسط وشمال أفريقيا. ولقد تضرر قطاع الضيافة والفنادق في الرياض بشكل خاص بهذا الاتجاه نظراً لاعتماده الكبير على المسافرين التجاريين. كما أن الزيادة المؤخرة في المعروض كان لها تأثير سلبي على أداء قطاع الضيافة والفنادق من بداية العام وحتى تاريخه، إذ استمر تراجع الأداء خلال الربع الثالث من العام وانخفض متوسط الأسعار اليومية بمعدل 12% من بداية العام وحتى أغسطس ليصل إلى 185 دولار أمريكي بعد أن كان 209 دولار أمريكي العام الماضي. كما انخفضت معدلات الإشغال بواقع 4% من بداية العام وحتى أغسطس لتصل إلى 52% بعد أن كانت 56%.
وانخفضت الإيرادات لكل غرفة متاحة بواقع 17% في الفترة من بداية العام وحتى أغسطس لتصل إلى 97 دولاراً بعد أن كانت 117 دولار العام الماضي. وموجة الانخفاض هذه إنما هي نتيجة للانخفاض في أعداد المسافرين لأغراض العمل والتجارة وتحول الدورة الموسمية للسوق نتيجة موسم شهر رمضان الكريم. فقد أدى انخفاض الإنفاق الحكومي مع انخفاض أسعار النفط وتزايد الاعتماد على وسائل الاجتماع الإلكترونية إلى الحد من الطلب على السفر للأغراض التجارية.ووفقاً لأحدث تقرير هوت ستاتس(من بداية العام وحتى يوليو 2017)، شكل القطاع المؤسسي 47% من أعمال الفنادق في الرياض مقارنةً بنسبة 51% خلال نفس الفترة العام الماضي